マンション売却にかかる税金

マンション売却にかかる税金

 

このページでは、マンション売却にかかる税金について説明します。
マンション売却にかかる税金は大きくわけて「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」の3つです。

印紙税

 

 印紙税とは、マンション売買契約書で契約する際に必要になる印紙代のことです。この印紙税は物件の売買価格によって金額が異なります。本体価格が1,000万円以下の場合は10,000円、同様に5,000万円以下は15,000円、1億円以下は45,000円、5億円以下は80,000円となります。ここでの本体価格とは、売買価格から消費税を引いたものです。また、期間限定で軽減もされています。

 

 

譲渡所得税

 

 譲渡取得税とは、物件の売却価格が所得価格を超えることで生じる利益に対して課税されます。「購入時よりも高くマンションを売却できた場合」に利益が発生しますが、高く売れたとしても「購入時に掛かった費用との差額」になるため、3,000万円で購入したマンションが3,500万円で売れたとしても税金(所得税の対象)は500万円のみです。また、マンション購入時に掛かった諸費用(仲介手数料や取得費用)を全て差し引くことができるため、500万円の利益があったとしても純利益は350万程度にまで下がります。また、住宅用として利用していたマンションなら「3,000万円の特別控除(※)」が受けられます。マンション売却で3,000万円以上の売却益を得ることは稀であるため税金(所得税の対象)はあまり心配しなくてもいいでしょう。
※下記の項目:マンション売却にかかる税金「特別控除の条件」で説明。
マンション売却にかかる税金「特別控除の条件」
マンションの売却で発生する所得税を免れるために「特別控除」と「買い換え特例」を利用することができます。もちろん、譲渡所得金額がプラスでない限りは、「特別控除」や「買い換え特例」を利用する必要はありません。「特別控除」には特別控除額が設定されています。所得税の対象となる売却利益「譲渡所得金額」は、譲渡価格から取得費用と譲渡費用を差し引いた金額です。(譲渡所得金額=譲渡価格-取得費-譲渡費用)。人気のマンション物件では譲渡所得金額がプラスになり、所得税の支払い義務が発生する可能性があります。しかし、住居用として住んでいたマンションであれば特別控除の対象となり、3,000万円までの譲渡所得金額なら所得税は発生しません。
マンション売却にかかる税金「買い換え特例」
「買い換え特例」は、マンションを売却して得た譲渡所得で新たに別のマンションを買い換えた時に利用します。ただし、「買い換え特例」は課税を繰り越す手続きなので、新たに購入したマンションを売却すると繰り越した分の税金が掛かることになります。そのため、新たに購入したマンションを購入金額と同じ金額で売却したとしても繰り越した譲渡所得に対しては税金が掛かります(3年経っていれば特別控除が利用可能)。「買い換え特例」を利用するには、「特別控除」の条件を満たした上で10年以上住んでいるマンションでなければいけません。

 

 

住民税

 

 マンション売却にかかる税金として、「所得税」とともに考えなくてはいけないのが「住民税」です。住民税とは、住所地の都道府県と市区町村に納める、2つの地方税を合計したものです。「所得税」に比べると少ない「住民税」ですが、高額な譲渡所得があった時にはかなりの金額になります。ただし、「住民税」も「特別控除」や「買い換え特例」を利用すれば免れることができますし、そもそも譲渡所得がプラスでない限りは「所得税」と同じく「住民税」の支払い義務も発生しません。また、プラスとなる「譲渡所得」ではなく売却によりマイナスとなった譲渡損失では、「繰り越し控除」を受けることで最長4年間減税されます。「繰り越し控除」を受けるためには、5年以上住んでいたマンションや、新たにマンションを購入して移り住む必要がありますが、「所得税」や「住民税」などの税金が控除されるため、該当する方は必ず利用しましょう。具体的な特別控除の条件は、「住宅ローン控除を受けていない」「自分が住居用(単身赴任中なら家族用)として暮らしていた」「両親・兄弟・親類などにマンションを売却していない」「3年前までは暮らしていた」「3年以内に特別控除を受けていない」などです。

 

 

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